Verdict global
ACQUÉRIR · Score 7,4/10
Ce bien est sous-évalué de 4,7% par rapport au marché DVF Lyon 6e. Le potentiel Airbnb améliore significativement la rentabilité nette.
Score / 10
Cashflow mensuel estimé — même bien, deux stratégies
T2 Lyon 6e · 38m² · 210 000€. Deux stratégies. Un écart de 380€/mois.
+350€
/mois net estimé
Loyer Airbnb : 1 250€/mois
Taux occupation : 65% · Nuit : 80€
Crédit : 820€ · Charges : 180€
-30€
/mois net estimé
Loyer nu : 680€/mois · Vacance 5%
Crédit : 820€ · Charges : 180€
Crédit non couvert par le loyer
Métriques clés — visibles gratuitement
7,4 / 10
ACQUÉRIR — potentiel confirmé
3,9%
Loyer 680€ · Prix 210 000€
7,1%
Loyer Airbnb 1 250€ · Occup. 65%
5 526 €/m²
Marché DVF Lyon 6e : 5 800 €/m² (−4,7%)
DPE C
Aucune restriction locative prévue
+820€/mois
Crédit non couvert par le loyer nu
DPE C — Aucune restriction locative prévue
Classé DPE C (91–150 kWh/m²/an). Aucune interdiction de mise en location n'est applicable — ni en courte durée, ni en location nue. Pas de contrainte réglementaire à anticiper sur ce bien.
Quel régime fiscal choisir sur ce bien ?
4 régimes comparés — 2 résultats visibles, 2 dans le rapport complet.
| Régime | CF net/mois | Fiscalité/an | Statut |
|---|---|---|---|
| Location nue micro-foncier | -30€ | Défavorable | |
| LMNP micro-BIC | + | 🔒 | |
| LMNP réel simplifié | + | 🔒 | |
| Airbnb déclaré | +350€ | Favorable |
La fiscalité réelle sur ce bien fait passer le cashflow de -30€ à +168€/mois selon le régime choisi. Le détail complet est dans votre rapport.
3 arguments pour négocier ce bien
Basés sur 199 ventes DVF Lyon 6e — 1 argument visible, 2 dans le rapport.
Le bien est affiché 5 526€/m² alors que la médiane DVF Lyon 6e ressort à 5 800€/m² sur 199 ventes récentes. L'écart de 4,7% justifie une offre à 200 200€ sans sortir du marché.
— économie de /mois.
— économie de /mois.
🔒
Ce deal tient-il si ça se passe mal ?
5 scénarios de stress — 2 résultats visibles, 3 dans le rapport complet.
| Scénario | Cashflow résultant | Statut |
|---|---|---|
| Baisse loyers -15% (Airbnb) | +242€/mois | ✅ Deal tient |
| Vacance 2 mois | +184€/mois | ✅ Deal tient |
| Hausse taux +1% | 🔒 | — |
| Hausse charges +20% | 🔒 | — |
| Dérapage travaux +15% | 🔒 | — |
Ce bien dans 10 ans
Projection Airbnb — 3 premières années visibles, suite dans le rapport.
| Année | Loyer/mois | CF mensuel | CF cumulé |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 250€ | +350€ | +4 200€ |
| Année 2 | 1 269€ | +369€ | +8 628€ |
| Année 3 | 1 288€ | +388€ | +13 284€ |
| Années 4–10 |
Sur 10 ans, ce bien génère un cashflow cumulé estimé à en stratégie Airbnb. Le détail année par année est dans votre rapport.
🔒
Prix cible recommandé
Sur la base des données DVF (199 ventes comparables), la décote défendable sur ce bien est de , soit un prix cible de .
L'argumentaire complet avec les données sources est dans votre rapport.
🔒
🔒 Le rapport complet révèle :
- •Pourquoi la différence de 380€/mois entre les deux stratégies peut être encore plus élevée avec l'optimisation fiscale
- •Quelle stratégie maximise votre cashflow NET après impôts sur 10 ans
- •La marge de négociation réelle sur ce bien (-4,7% sous le marché)
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