DPE F et G en 2026 : ce que vous pouvez encore faire avec votre bien

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont officiellement interdits à la location en France. Pour les propriétaires bailleurs concernés, la pression est réelle : des milliers de biens se retrouvent dans une zone grise réglementaire. Voici un état des lieux précis de ce que vous pouvez encore faire — et comment préserver votre rendement locatif.

Rappel du calendrier réglementaire (G banni 2025, F en 2028, E en 2034)

La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier progressif d'interdiction des passoires thermiques à la location :

• 1er janvier 2025 : les logements classés G (consommation > 420 kWh/m²/an) ne peuvent plus être mis en location pour de nouveaux contrats
• 1er janvier 2028 : les logements classés F (consommation entre 331 et 420 kWh/m²/an) rejoignent l'interdiction
• 1er janvier 2034 : les logements classés E (consommation entre 251 et 330 kWh/m²/an) seront à leur tour concernés

Précision importante : les contrats de location en cours au 1er janvier 2025 ne sont pas immédiatement résiliés. L'interdiction s'applique aux nouveaux contrats et aux renouvellements. En pratique, un locataire déjà en place dans un logement G peut rester — mais le propriétaire ne peut pas relouer après son départ sans travaux.

En 2026, on estime à environ 5,2 millions le nombre de logements classés F ou G en France, soit près de 17 % du parc locatif privé. Le sujet touche une part massive des investisseurs.

Que faire si votre bien est classé F ou G ?

Trois options s'offrent à vous selon votre situation :

Option 1 — Rénover pour relever la note DPE C'est la voie privilégiée par la réglementation. En atteignant la classe D ou mieux, vous sécurisez votre bien pour les 10+ prochaines années et améliorez son attractivité locative.

Option 2 — Vendre avant l'échéance Certains propriétaires préfèrent céder le bien plutôt qu'investir dans des travaux. Attention : les acheteurs sont de plus en plus informés et négocient une décote significative sur les biens F et G. La décote moyenne constatée en 2025 est de 8 à 15 % par rapport à un bien équivalent classé D ou mieux.

Option 3 — Louer meublé en résidence principale (cas particulier) Dans certains cas, des dérogations temporaires existent pour les locations meublées en résidence principale. Vérifiez avec un professionnel si votre situation y est éligible.

Si votre bien est classé F et que l'échéance 2028 approche, le moment d'agir est maintenant — les délais d'obtention des aides et d'exécution des travaux peuvent s'étendre sur 12 à 18 mois.

Travaux : quelles aides disponibles (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ)

Plusieurs dispositifs permettent de financer une partie des travaux de rénovation énergétique :

MaPrimeRénov' (MPR) L'aide principale de l'État, gérée par l'ANAH. En 2026, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de MPR pour des travaux d'isolation, de changement de système de chauffage ou de rénovation globale. Les montants varient selon les revenus et le type de travaux :

• Isolation des combles : jusqu'à 75 €/m² pour les ménages modestes
• Remplacement d'une chaudière fioul par une pompe à chaleur : jusqu'à 5 000 €
• Rénovation globale (gain de 2 classes minimum) : jusqu'à 70 % des travaux pour les ménages très modestes

Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) Ces primes sont versées directement par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, etc.) ou leurs partenaires. Cumulables avec MPR, elles peuvent représenter 1 000 à 3 000 € supplémentaires selon les travaux.

Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) Un prêt sans intérêts jusqu'à 50 000 € (depuis 2022) pour financer des travaux de rénovation énergétique. Pas de conditions de ressources pour les propriétaires bailleurs. Remboursable sur 15 à 20 ans selon les établissements bancaires.

En cumulant ces trois dispositifs, un propriétaire bailleur peut couvrir 40 à 65 % du coût des travaux selon sa situation. Le reste à charge moyen pour une rénovation permettant de passer de G à D est estimé entre 8 000 et 18 000 € selon la surface et les travaux réalisés.

Simulation : impact réel sur votre rendement (avant/après travaux)

Prenons un exemple concret pour mesurer l'impact d'une rénovation énergétique sur le rendement.

Situation de départ : Studio de 28 m², Strasbourg, classé G

• Prix d'achat : 85 000 €
• Loyer actuel : 530 €/mois (impossible à relouer en G après départ du locataire)
• Charges annuelles : 1 800 €
• Rendement brut actuel : 7,5 %

Travaux envisagés : isolation des murs + remplacement du système de chauffage électrique par une pompe à chaleur

• Coût total des travaux : 18 000 €
• Aides obtenues (MPR + CEE) : 9 500 €
• Reste à charge : 8 500 €

La rénovation améliore le rendement, sécurise la relocation et revalorises l'actif. Le retour sur investissement du reste à charge (8 500 €) est atteint en moins de 4 ans via le gain de loyer et de charges.

Faut-il vendre ou rénover ?

La réponse dépend de plusieurs paramètres combinés :

Rénover si :

• Le reste à charge après aides est inférieur à 3 ans de loyer net
• Le bien est bien situé et sa valeur locative post-rénovation est solide
• Vous êtes en phase de constitution de patrimoine et souhaitez conserver l'actif

Vendre si :

• Les travaux nécessaires sont structurels (toiture, fondations) et dépassent 25 % de la valeur du bien
• Le marché local est liquide et vous souhaitez réallouer le capital
• Votre horizon de détention est inférieur à 5 ans (le retour sur investissement des travaux ne sera pas atteint)

Une règle simple : si le coût des travaux dépasse 10 % de la valeur du bien et que le rendement post-rénovation reste inférieur à 5 %, la vente mérite d'être sérieusement envisagée.

En résumé

Le calendrier réglementaire est fixé et ne sera pas assoupli. Les propriétaires de biens F et G ont encore une fenêtre d'action — mais elle se ferme progressivement. Agir en 2026 permet de bénéficier des meilleures conditions d'aide et d'éviter de se retrouver contraint de vendre dans l'urgence avec une décote subie.

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